Immobilien-Investmentmarkt Q1/2017

BNP Paribas attestiert Köln fulminanten Auftakt

BNP Paribas attestiert Köln fulminanten Auftakt
Der Kölner Investmentmarkt boomt. Vor allem Büroobjekte in innerstädtischen Lagen sind gefragt. Foto: Allianz

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Dem Kölner Immobilien-Investmentmarkt gelingt ein außergewöhnlich guter Start ins Jahr 2017. Der Umsatz von 598 Millionen Euro liegt über dem dreifachen des Vorjahresergebnisses und übertrifft auch den langjährigen Durchschnitt um mehr als das Doppelte (+124%). Dies ergibt eine aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Hervorzuheben ist bei diesem Rekordergebnis insbesondere die Vielzahl an Transaktionen, die zu beobachten war“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Dabei findet sich unter den 30 einbezogenen Deals keine Transaktion über 100 Millionen Euro. Das durchschnittliche Volumen je Objekt liegt entsprechend bei rund 20 Millionen Euro. Einzeldeals, deren Anteil mit rund 85 Prozent in etwa im langjährigen Durchschnitt liegt, übertreffen zudem erstmals die 500-Millionen-Euro -Marke.“ Zu beachten sei ferner die Bedeutung der Projektentwickler, die BNP Paribas bei jedem dritten Deal als Verkäufer registrierte. Der Anteil ausländischer Investments sei mit insgesamt rund 18 Prozent hingegen vergleichsweise niedrig.

Die hohe Dynamik am Markt werde vor allem durch die Anzahl an Deals deutlich: Mit insgesamt 30 Transaktionen, die in der Auswertung berücksichtigt wurden, wird der Vorjahreswert verdreifacht. Dabei verteile sich das Investitionsvolumen im Gegensatz zum Vorjahresquartal, als zum Jahresauftakt lediglich drei Deals im zweistelligen Bereich registriert worden seien, aktuell relativ gleichmäßig auf die verschiedenen Größenklassen.

Hohe Investitionen in Büroobjekte

Investitionen in Büroobjekte nehmen laut BNP Paribas auch zu Beginn des Jahres 2017 den größten Anteil des Volumens ein. Mit 264 Millionen Euro sei so viel in diese Assetklasse investiert worden wie noch nie in den ersten drei Monaten. Dass der Anteil trotzdem auf 44 Prozent zurückgegangen sei, liege darin begründet, dass im Vergleich zum Vorjahr auch alle anderen Segmente spürbar zugelegt hätten. So steigerten Einzelhandelsobjekte laut den Analysten ihren Umsatz auf 153 Millionen Euro (Anteil 26 %), den höchsten Wert seit 2010. Und auch auf den Hotelbereich entfielen zehn Prozent des Umsatzes.

Die Verteilung der Investitionen nach Lage zeige eine deutliche Verschiebung im Vergleich zum Vorjahr, wobei vor allem das Interesse an zentralen Standorten deutlich werde. Mit knapp 49 Prozent übernehmen demnach die Citylagen die Spitzenposition und steigern den Anteil um ganze 45 Prozentpunkte. Der Cityrand verzeichne fast spiegelbildliche Einbußen des Marktanteils (-43 Prozentpunkte) und nimmt mit 13 Prozent nur noch den dritten Platz ein. Die Nebenlagen behaupteten hingegen mit 33 Prozent ihren zweiten Platz. Die Peripherie, die traditionell eine eher untergeordnete Rolle spielt, erreiche immerhin noch einen Anteil von knapp fünf Prozent, so BNP Paribas.

Visualisierung des Coeur Cologne am Breslauer Platz.

Visualisierung des Coeur Cologne am Breslauer Platz.

Marktaktive Investment-Manager

Weitere Erkenntnis der Marktbeobachter: Auf dem Kölner Investmentmarkt treten im ersten Quartal des Jahres vor allem die Investment-Manager in den Vordergrund. Sie seien in der Regel für eine Vielzahl verschiedener Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder für Fonds tätig und zeichnen für 45 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich. Mit deutlichem Abstand folgten mit der öffentlichen Hand, den Spezialfonds und den Immobilien AGs/REITs drei weitere Gruppen mit einem Anteil von 11 bis 13 Prozent. Projektentwickler steuerten zudem noch weitere acht Prozent zum Umsatz bei und komplettieren damit das Mittelfeld. Alle anderen Investorengruppen tragen bislang nur geringfügig zum Gesamtumsatz bei.

Die Spitzenrenditen seien im Vergleich zum Vorjahresquartal bei Büros um 60 Basispunkte auf 3,85 Prozent und bei Geschäftshäusern um 20 Basispunkte auf 3,60 Prozent gesunken. In den vergangenen drei Monaten seien die Werte jedoch nicht weiter zurückgegangen, sondern stagnierten. Bei Logistikimmobilien sei diese Stabilisierung noch nicht zu erkennen. In den vergangenen zwölf Monaten fiel die Rendite laut BNP Paribas um weitere 35 Basispunkte auf den neuen Tiefststand von 4,90 Prozent, womit erstmals die 5-Prozent-Schwelle unterschritten worden sei.

Marktperspektiven bleiben positiv

„Nach zwei äußerst starken Jahren startet auch das Jahr 2017 außergewöhnlich dynamisch. Das Interesse an Investitionen in der Rheinmetropole ist unvermindert hoch und somit schickt sich Köln an, erneut ein sehr erfolgreiches Investmentjahr abzuliefern. Ein entsprechendes Angebot vorausgesetzt, das zudem noch einige Großdeals ermöglicht, ist ein erneuter Angriff auf die Zwei-Milliarden-Euro-Marke möglich. Auf alle Fälle ist aber ein weit überdurchschnittliches Ergebnis zu erwarten“, prognostiziert Jens Hoppe.

Autor: mar
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