Kölner Investmentmarkt

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11. Januar 2018

Auch 2017 spielt der Kölner Investmentmarkt stark auf und erzielt mit 2,1 Mrd. Euro das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten. Zum zweiten Mal überhaupt wurde die 2-Mrd.-Euro-Marke geknackt und das Spitzenergebnis von 2015 nur knapp um drei Prozent verfehlt. Das bereits sehr gute Vorjahresresultat wurde um stolze zwölf Prozent übertroffen. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.

„Damit erzielt die Domstadt zum dritten Mal in Folge ein überdurchschnittliches Volumen und bestätigt mit fast 80 registrierten Transaktionen ihre Position als beliebter Investmentstandort“, sagt Jens Hoppe,  Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Der Anteil der Einzeldeals ist dabei traditionell hoch und liegt wie 2016 bei 84 Prozent. Im Schnitt wurden je Transaktion knapp 28 Mio. Euro gezahlt, ein neuer Top-Wert. Der Einfluss von Deals über 100 Mio. Euro ist allerdings insbesondere im Vergleich zu den vergangenen beiden Jahren gering. Es ist vielmehr die breite Basis an Abschlüssen in den mittleren Segmenten, die das sehr gute Gesamtergebnis trägt.

Das Investitionsgeschehen zeigt sich sehr vielfältig und insbesondere die Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. Euro weisen wesentliche Anteile am Volumen auf. Den größten Beitrag leistet das Segment 50 bis 100 Mio. Euro, das rund ein Drittel am Resultat ausmacht. Die meisten Transaktionen waren im Bereich zwischen 10 und 25 Mio. Euro zu beobachten, der ganze 23 Prozent des Ergebnisses generieren und dabei das Volumen im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppeln konnte. Auch die Klasse von 25 bis 50 Mio. Euro legte absolut zu und zeichnet für ein Fünftel des Umsatzes verantwortlich. Die Kategorie über 100 Mio. Euro, hierunter fiel unter anderem im Schlussquartal noch der Verkauf des Deutsche Bank Campus, erzielte dagegen mit knapp 18 Prozent einen deutlich geringeren Anteil.

Projektentwickler stürmen an die Spitze

Zum ersten Mal stehen Projektentwickler an der Spitze der Käufergruppen und erzielen mit über 600 Mio. Euro (28 Prozent) einen absoluten Rekordwert – davon entfallen über zwei Drittel auf die City. Auch Spezialfonds investierten in der Domstadt und landen mit fast 23 Prozent auf Rang zwei. Investment und Asset Manager tragen weitere 16 Prozent bei und landen wie in den beiden Jahren zuvor auf dem Siegertreppchen. Alle übrigen Käufergruppen folgen mit deutlichem Abstand und mit Werten im unteren einstelligen Bereich. Insgesamt stammen lediglich knapp 29 Prozent aus dem Ausland, was dem geringsten Wert der Big Six entspricht.

Auf der Verkäuferseite ist eine sehr heterogene Struktur zu beobachten, bei der gleich fünf Gruppen zweistellige Anteile erzielen und dabei vergleichsweise eng beieinander liegen. An der Spitze liegen mit fast 15 Prozent die Equity/Real Estate Funds vor den Projektentwicklern (gut 14 Prozent). Das Rennen um den dritten Podiumsplatz entscheiden die Immobilien AGs/REITs (12 Prozent) für sich, die vor den geschlossenen Fonds und den Corporates (jeweils knapp 12 Prozent) landen. Es folgen vier weitere Gruppen, die ebenfalls die gute Marktsituation nutzten und jeweils für über 100 Mio. Euro Verkäufe getätigt haben. Der Anteil ausländischer Verkäufer hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht und macht rund 46 Prozent des Volumens aus.

Wie gewohnt wird der Kölner Investmentmarkt von den Büroimmobilien angeführt, die mit gut 38 Prozent erneut die stärkste Objektart darstellen. Auch wenn ihr Anteil deutlich unter dem langjährigen Schnitt von 49 Prozent liegt, bedeutet ein Umsatz von rund 800 Mio. € ein sehr gutes Ergebnis. Bemerkenswert ist jedoch, dass andere Nutzungsarten ebenfalls stark vertreten sind. Einzelhandelsimmobilien tragen knapp 27 Prozent zum Ergebnis bei und profitieren neben Investitionen in Geschäftshäuser insbesondere von Fach- und Supermärkten, die ein außergewöhnlich gutes Ergebnis erzielen. Absolute Rekordumsätze verzeichnen darüber hinaus Entwicklungsgrundstücke (336 Mio. Euro) und Logistikimmobilien (272 Mio. Euro), die beide ebenfalls Anteile im zweistelligen Bereich vorzuweisen haben. Zudem steuern Hotelimmobilien zum vierten Mal in Folge ein Volumen von über 100 Mio. Euro bei.

Citylagen auf Platz Eins – Preise steigen weiter

Das Interesse der Investoren an Objekten in der Innenstadt ist unvermindert hoch und das starke Investitionsvolumen von 920 Mio. Euro spricht eine deutliche Sprache: Zwar reicht den Citylagen ein Umsatzanteil von 43 Prozent für die Spitzenposition aus, jedoch handelt es sich um den geringsten Wert aller Zeiten. Denn sowohl die Nebenlagen als auch der Cityrand erzielen mit jeweils deutlich über 500 Mio. Euro Rekordumsätze und verdeutlichen damit die positive Entwicklung des Gesamtmarkts. In den Nebenlagen wurden zudem die meisten Abschlüsse registriert, sodass sie erstmals seit 2012 wieder den zweiten Platz einnehmen und den Cityrand auf Platz drei verweisen. Auch die Peripherie konnte ihr Volumen deutlich steigern und erzielt einen Anteil von 5 Prozent.

Die hohe Nachfrage schlägt sich entsprechend in den Preisen nieder, die in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Und so gaben in allen Assetklassen die Netto-Spitzenrenditen nochmals deutlich nach. Für Büroimmobilien ist sie im Vergleich zum Vorjahr um 30 Basispunkte zurückgegangen und beträgt inzwischen nur noch 3,55 Prozent. Dies ist ein absoluter Rekordwert für Köln, wenngleich es den höchsten Wert innerhalb der Big Six bedeutet. Etwas stärker war der Rückgang bei innerstädtischen Geschäftshäusern in Top-Lage (-40 Basispunkte), für welche die Rendite nun bei 3,20 Prozent liegt. Logistikimmobilien verzeichneten eine hohe Nachfrage von in- und ausländischen Investoren und verteuerten sich ebenfalls deutlich. Die Spitzenrendite von 4,50 Prozent liegt damit ganze 60 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Für 2018 erneut hohe Nachfrage zu erwarten

„Der Kölner Investmentmarkt blickt auf drei sehr erfolgreiche Jahre zurück und die Aussichten, dass mit 2018 ein viertes hinzukommt, stehen sehr gut. Eine weiterhin starke Konjunktur, sowohl in Deutschland als auch in vielen anderen europäischen Ländern, sowie die nach wie vor günstigen Finanzierungsmöglichkeiten bilden die Basis dafür, dass einmal mehr eine hohe nationale und internationale Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt zu erwarten ist. Hiervon dürfte auch Köln profitieren, sodass für 2018 ein Investitionsvolumen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt möglich ist. Ob nochmals der Sprung über die 2-Mrd.-Euro-Marke erfolgen wird, bleibt abzuwarten und hängt nicht zuletzt davon ab, ob Großabschlüsse realisiert werden können und ob abermals genügend Angebot im mittleren zweistelligen Bereich an den Markt kommt. Bei den Spitzenrenditen ist zudem ein weiterer leichter Rückgang nicht auszuschließen“, so Jens Hoppe.

Autor: Kathrin Roehrig
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