Büromarkt 2016

Köln verbucht Rekordergebnis

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Foto: Jürgen Engel Architekten

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Der Kölner Büromarkt verzeichnete 2016 ein absolutes Rekordjahr: Die Umsätze summieren sich auf insgesamt 412.000 qm und liegen damit satte 46 Prozent über dem 10-jährigen Durchschnitt. Auch das Vorjahresergebnis wurde um fast 47 Prozent übertroffen. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2017, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

 

„Der Grundstein für dieses erfreuliche Ergebnis wurde bereits in der ersten Jahreshälfte gelegt, unter anderem durch den Abschluss der Zurich Versicherung über 60.000 qm. Doch selbst ohne diesen sehr großen Vertrag wäre 2016 ein Rekordumsatz erzielt worden. Allein das Schlussquartal war mit 120.000 qm äußerst stark. Insgesamt konnte über das gesamte Jahr eine rege Marktaktivität beobachtet werden, wobei insbesondere die Abschlüsse im Segment über 10.000 qm ein Drittel der Umsätze ausmachen. Hier trat wie schon im Vorjahr die öffentliche Verwaltung mit mehreren Verträgen in den Vordergrund“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

Die Teilmärkte City (91.200 qm), Deutz (82.300 qm) und Kalk/Mülheim (71.200) waren für fast 60 Prozent des gesamten Umsatzes verantwortlich. Die City verteidigt dabei dank zahlreicher Abschlüsse im mittleren und kleineren Segment die Spitzenposition der Vorjahre. Deutz profitiert neben dem bereits erwähnten Abschluss der Zurich Versicherung von einer Anmietung der städtischen Gebäudewirtschaft (12.900 qm). In Kalk/Mülheim konnten gleich fünf Verträge mit jeweils mehr als 5.000 qm registriert werden, wobei hier die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln mit einem weiteren Abschluss über 13.000 qm und das Jobcenter mit 12.200 qm herausstechen. Bayenthal/Marienburg (50.600 qm), Ehrenfeld/Braunsfeld (38.100 qm) und Ossendorf/Nippes (33.400 qm) komplettieren die Liste der Teilmärkte mit starken Umsatzzahlen.

 

Großabschlüsse liegen vorn, Leerstände weiter rückläufig

Mit sechs Abschlüssen und einem Marktanteil von rund 33 Prozent übernimmt die Größenklasse über 10.000 qm die Spitzenposition in Köln. Der Zugewinn von 25 Prozentpunkten geht zwar zu Lasten fast aller übrigen Größenklassen, trotzdem zeigt sich der Kölner Büromarkt insgesamt sehr homogen. Abgesehen vom Segment 5.000 bis 10.000 qm, dessen Anteil von gut 7 Prozent einen Rückgang um knapp 14 Prozentpunkte bedeutet, und der kleinsten Kategorie unter 200 qm (4 Prozent), liegen alle weiteren Klassen zwischen 12 und 17 Prozent und damit im zweistelligen Bereich.

Wie bereits in den vorherigen Jahren führt die öffentliche Verwaltung dank mehrerer Großabschlüsse die Branchenverteilung an. Mit einem Anstieg um knapp 9 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr auf beinahe 28 Prozent liegt diese Branche klar vorne. Platz zwei geht an die Versicherungen, die einen großen Sprung machen konnten und nun über 16 Prozent erreichen. Auf den Plätzen drei und vier liegen dicht beieinander die Beratungsgesellschaften und die sonstigen Dienstleistungen mit jeweils ca. 11 Prozent, wodurch sie ihr Vorjahresergebnis knapp verfehlen. Auf den weiteren Plätzen folgen die Informations- und Kommunikationstechnologien (9 Prozent) und die Sparte Medien und Werbung (6 Prozent). Beide Branchen erzielten 2015 noch zweistellige Anteile. Alle weiteren Kategorien erzielen Werte unter 5 Prozent und erreichen in Summe knapp 19 Prozent des Gesamtumsatzes.

Der Leerstandsabbau der vergangenen Jahre hat 2016 merklich an Fahrt aufgenommen. Mit 404.000 qm liegt der Leerstand fast 21 Prozent unter dem Vorjahreswert. Mit 130.600 qm befindet sich trotz eines deutlichen Rückgangs zum Vorjahr (-29 Prozent) jeder dritte leerstehende Quadratmeter in der City. Es folgen Porz/Flughafen und Ehrenfeld/Braunsfeld mit jeweils ca. 15 Prozent des Gesamtleerstands. Der Umfang modern ausgestatteter Flächen, sie machen rund 28 Prozent des Gesamtleerstands aus, ist um gut 8 Prozent auf 114.000 qm zurückgegangen. Über die Hälfte befindet sich dabei in der City (60.000 qm). Sowohl der Gesamtleerstand als auch der Bestand an modernen Leerständen liegen damit im langjährigen Vergleich auf rekordverdächtig niedrigem Niveau, was auch für die Leerstandsquote von 5,2 Prozent gilt.

 

Trotz Bautätigkeit weiter knappes Angebot, Spitzenmiete steigt

Auf die hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen hat der Markt inzwischen mit einer gestiegenen Bautätigkeit reagiert. Der Umfang der im Bau befindlichen Flächen ist beispielsweise um fast 25 Prozent auf nun 173.000 qm gestiegen. Hiervon sind 47.000 qm verfügbar und damit knapp 9.000 qm mehr als im Vorjahr. Der überwiegende Teil dieser aus Marktgesichtspunkten wichtigen Größe findet sich mit 18.200 qm in der City und mit 14.500 qm in Ossendorf/Nippes. Das Gros der Flächen im Bau ist bereits vermietet und steht der Nachfrage somit nicht mehr zur Verfügung, sodass mit einer kurzfristigen Entspannung am Markt nicht zu rechnen ist. Und auch das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) liegt mit 451.000 qm auf dem mit Abstand niedrigsten Wert der letzten Jahre.

Die Spitzenmiete auf dem Kölner Büromarkt ist im Vergleich zum Vorjahr um gut 2 Prozent auf 21,50 €/qm gestiegen und wird für modern ausgestattete Objekte in den sehr guten Lagen der City erzielt. In Deutz, dem zweiten zentralen Markt der Stadt, stabilisiert sich die Höchstmiete bei 17,50 €/qm. In den übrigen Teilmärkten wurden unterschiedliche Mietentwicklungen registriert. Während Steigerungen unter anderem in Bayenthal/Marienburg (15,50 €/qm; +7 Prozent) verzeichnet wurden, waren die Höchstmieten in einigen Teilmärkten hingegen rückläufig, was auf ein fehlendes Angebot an höherpreisigen modernen Büroflächen schließen lässt. Die Durchschnittsmieten entwickelten sich dagegen bis auf wenige Ausnahmen in fast allen Lagen positiv. Insbesondere in Deutz stieg sie merklich auf 16,20 €/qm.

 

Gute Aussichten für 2017

„Nachdem 2016 ein absolutes Ausnahmejahr darstellte, sind auch die Perspektiven für dieses Jahr sehr positiv. Durch die nach wie vor sehr agile Nachfrage dürfte auch 2017 wieder ein starkes, überdurchschnittliches Umsatzergebnis erzielt werden, das sich durchaus im Bereich der 300.000-qm-Marke bewegen kann. Ein fehlendes Angebot an großen zusammenhängenden Flächen kann sich dagegen dämpfend auf den Gesamtumsatz auswirken. Das verfügbare Flächenangebot dürfte dabei in diesem Jahr voraussichtlich erneut leicht rückläufig sein, da sich ein weiterer Abbau des Leerstands abzeichnet. Vor dem Hintergrund der insgesamt steigenden Bautätigkeit erwarten wir mittelfristig jedoch eine Stabilisierung der Angebots-Nachfrage-Relation. Aufgrund der anhaltend lebhaften Nachfrage und des zugleich kurzfristig weiterhin geringen Angebots ist es aber durchaus realistisch, dass die Spitzenmiete 2017 nochmals leicht ansteigen wird“, prognostiziert Jens Hoppe.

 

Autor: km
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