Drittbestes Ergebnis aller Zeiten

2017 war ein sehr erfolgreiches Jahr am Kölner Büromarkt, der mit einem Flächenumsatz von 316.000 m² das drittbeste Ergebnis aller Zeiten erzielte. Das außergewöhnlich starke Resultat von 2016 wurde zwar klar unterschritten (-23 Prozent), der zweite Platz aus dem Jahr 2011 (320.000 m²) hingegen denkbar knapp verfehlt. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
 „Die Tatsache, dass es mit nur zwei Abschlüssen über 10.000 m² – beide in Deutz – gelungen ist, zum dritten Mal überhaupt die Schwelle von 300.000 m² zu übertreffen, ist besonders hervorzuheben und unterstreicht das äußerst dynamische Marktgeschehen in der Domstadt“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Das sich weiter verengende Flächenangebot hat zum Ende des Jahres 2017 dabei vermutlich sogar ein noch etwas besseres Ergebnis verhindert, da nicht mehr alle Gesuche umgesetzt werden konnten.
Die Citylagen mit den Teilmärkten City (89.700 m²) und Deutz (55.100 m²) sind nach wie vor die am stärksten nachgefragten Büromarktzonen in Köln und für knapp 46 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. In der City waren, abgesehen von der Anmietung durch Design Offices (9.000 m²), vor allem kleinere und mittlere Abschlüsse zu beobachten, wodurch sie zwar insgesamt die Spitzenposition verteidigen konnte, der Flächenumsatz jedoch deutlich unter dem langjährigen Schnitt liegt. Auf den weiteren Plätzen folgen Kalk/Mülheim (41.600 m²) aufgrund mehrerer Abschlüsse zwischen 5.000 und 10.000 m² und Ehrenfeld/Braunsfeld (33.000 m²). Hinter Ossendorf/Nippes (29.500 m²) trumpft zudem die Lage Porz/Flughafen auf, die mit 26.000 m² das zweitbeste Resultat aller Zeiten erzielt.
Ein Blick auf die Verteilung der Flächenumsätze nach Größenklassen zeigt, wie vielfältig die Aktivitäten am Büromarkt 2017 waren. Denn trotz des erfreulichen Gesamtvolumens erzielt die wichtige Kategorie über 10.000 m² aufgrund des fehlenden Angebots vergleichsweise geringe 11 % und landet damit vor den kleinsten Flächen unter 200 m² (sechs Prozent) auf dem vorletzten Rang. Das restliche Volumen verteilt sich weitestgehend gleichmäßig auf alle übrigen Größenklassen, wobei das Segment 2.000 bis 5.000 m² mit fast 19 Prozent den größten Anteil auf sich vereint.
Drastischer Rückgang der Leerstände
Anders als in den Jahren zuvor thront nicht die öffentliche Verwaltung an der Spitze der Branchenverteilung, sondern die sonstigen Dienstleistungen nehmen mit knapp 14 Prozent erstmals seit 2012 wieder den vordersten Platz ein. Mit gut 13 Prozent folgt die öffentliche Verwaltung, die insbesondere von den Abschlüssen der BImA (zusammen circa 24.000 m²) des Landschaftsverbandes Rheinland (8.000 m²) und des Bundesverwaltungsamtes (5.500 m²) profitiert. Die Branche Medien und Werbung trägt wie der Handel mit rund elf Prozent ebenfalls maßgeblich zum erfolgreichen Jahr bei. Handelsunternehmen gelingt dabei sogar erstmals ein Ergebnis im zweistelligen Bereich. Industrieunternehmen, IuK-Technologien sowie Transport und Verkehr (jeweils rund acht Prozent) bilden zusammen mit den Beratungsunternehmen das Mittelfeld. Diese bleiben zum ersten Mal in den vergangen zehn Jahren mit vergleichsweise niedrigen sechs Prozent einstellig.
Das Angebot an freien, zusammenhängenden Flächen wird in Köln immer knapper. Der Leerstand ist abermals zurückgegangen und liegt mittlerweile bei nur noch 268.000 m² (-34 Prozent). Die meisten leerstehenden Flächen befinden sich in der City (70.700 m²), wohingegen in Deutz faktisch keine vorhanden sind (800 m²). Rund 18 Prozent des Leerstands entfallen zudem jeweils auf Ehrenfeld/Braunsfeld und den Teilmarkt Porz/Flughafen. Der moderne Leerstand, dessen Anteil am Gesamtleerstand lediglich 18 Prozent ausmacht, beträgt nur noch 47.000 m². Er ist damit im Vergleich zum Vorjahr um satte 59 Prozent zurückgegangen und ist überwiegend in der City (42 Prozent) und der Zone Porz/Flughafen (23 Prozent) zu finden.
Trotz der angespannten Marktlage, die im gesamten Stadtgebiet von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt ist, kann kein Anstieg der Bautätigkeit beobachtet werden. Nachdem die insgesamt im Bau befindlichen Flächen drei Jahre in Folge gestiegen sind, liegt das Volumen zum Ende 2017 mit 136.000 m² deutlich unter dem Vorjahreswert (-21 Prozent). Davon sind immerhin 59.000 m², der höchste Wert seit 2013, verfügbar. Diese aus Marktgesichtspunkten wichtigen Flächen befinden sich fast ausschließlich (knapp 90 Prozent) in den Citylagen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau), befindet sich damit weiter im freien Fall und beläuft sich auf nur noch 327.000 m². Eine kurzfristige Entlastung der Angebot-Nachfrage-Relation ist damit nicht in Sicht.
Die hohe Dynamik am Kölner Büromarkt lässt sich auch an der Entwicklung der Mieten ablesen. Die Spitzenmieten für modern ausgestattete Objekte in den sehr guten Lagen der City steigen erneut und liegen mit 21,80 €/m² gut einen Prozent über dem Vorjahreswert. In Deutz, dem zweiten zentralen Markt der Stadt, beträgt die Höchstmiete mittlerweile 18,50 €/m² (+ sechs Prozent). Und auch in den übrigen Teilmärkten werden überwiegend positive Mietentwicklungen registriert, die zum Teil sehr deutlich ausfallen. In Ossendorf/Nippes werden mittlerweile 14 €/m² und damit 1,50 €/m² mehr als im Vorjahr erzielt. Die Durchschnittsmiete entwickelt sich in den einzelnen Lagen sehr unterschiedlich, wobei sie unter anderem in Bayenthal/Marienburg spürbar zulegen konnte (+14 Prozent). Für den Gesamtmarkt liegt sie mit 13,50 €/m² insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres.
Gute Aussichten für 2018
„Die Perspektiven für den Kölner Büromarkt sind auch für 2018 sehr positiv. Basierend auf einer weiterhin erfreulichen und stabilen gesamtwirtschaftlichen Situation, dürfte die Nachfrage unvermindert hoch bleiben. Ein neuerliches Gesamtergebnis oberhalb der 300.000-m²-Schwelle ist durchaus realistisch, hängt jedoch auch maßgeblich davon ab, ob die Gesuche mit verfügbaren Flächen bedient werden können. Denn das Flächenangebot sollte im Jahresverlauf erneut sinken, da sich sowohl ein weiterer Abbau des Leerstandes abzeichnet als auch die Bautätigkeit kurzfristig nicht für die notwenige Entlastung sorgen dürfte. Fertiggestellte Flächen sind oftmals bereits vollständig vorvermietet oder stehen dem Markt aufgrund von Eigennutzung nicht zur Verfügung. Vor dem Hintergrund dieser anhaltend angespannten Marktlage ist zugleich ein neuerliches Anziehen der Spitzen- und Durchschnittsmiete möglich“, sagt Jens Hoppe.