Dank eines historisch starken vierten Quartals hat der Kölner Investmentmarkt im vergangenen Jahr erstmals ein Transaktionsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro erzielt. Das melden übereinstimmend die Marktbeobachter von JLL, Greif & Contzen und BNP Paribas Real Estate.

Während die beiden Letztgenannten von einer Summe um 3,1 Milliarden ausgehen, kommt JLL nach seinen Berechnungen sogar auf einen neuen Rekord von 3,4 Milliarden Euro. Großen Anteil an der Jahresbilanz hatte das letzte Quartal, das mit zwei Großtransaktionen stärker als die drei Quartale zuvor war. Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter, ergänzt: „Die Zahl der beobachteten Transaktionen ist mit 60 eher durchschnittlich, jedoch wurden je Deal im Schnitt rund 50 Millionen Euro gezahlt – so viel wie nie zuvor.“ Dies sei nicht zuletzt dem Verkauf des Stadthauses Ende 2019 geschuldet, der mit 500 Millionen Euro den größten Einzeldeal in der Kölner Investmentgeschichte darstelle. Das Ergebnis sei alles andere als ein Strohfeuer, meint Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln. „Köln ist in der Top 7 angekommen“, so Provenzano und weiter: „Das Interesse der Investoren an Köln steigt seit Jahren konstant und mittlerweile sehen wir ein hohes Preisniveau, das aber durchaus noch Wachstumspotenziale aufweist. Zugleich sorgt der Produktmangel dafür, dass der Wettbewerb um die wenigen Objekte intensiv ist.“ Bei einer stärkeren Angebotsseite wäre ein nochmals höheres Volumen gut möglich. Dennoch attestierte JLL-Niederlassungsleiter Knut Kirchhoff: „Wir stabilisieren uns auf sehr hohem Niveau.“ Generell war die Assetklasse Büro nach Angaben von JLL die bevorzugte Nutzungsart der Investoren, die 60 Prozent zum Gesamtvolumen beisteuerte. Erst mit großem Abstand folgten Hotels mit elf Prozent und Living mit neun Prozent.

„Die Zahl der beobachteten Transaktionen ist mit 60 eher durchschnittlich, jedoch wurden je Deal im Schnitt rund 50 Millionen Euro gezahlt – so viel wie nie zuvor.“ Jens Hoppe, Kölner Niederlassungsleiter BNP Paribas Real Estate

Bürovermietungen leiden unter Produktmangel

Laut JLL schloss der Bürovermietungsmarkt indes mit nur 291.000 Quadratmetern weniger erfolgreich. Mit einem Flächenumsatz von gut 290.000 Quadratmetern kommen die Immobilienspezialisten von Greif & Contzen auf einen fast identischen Wert. Das Ergebnis liege damit fünf Prozent (JLL) respektive sieben Prozent (Greif & Contzen) unter dem Wert des Vorjahres. Etwas günstiger fällt die Analyse von BNP Paribas RE aus. Am Ende sei „ein insgesamt erfreulicher Flächenumsatz“ gelungen, der mit 306.000 Quadratmetern exakt auf Vorjahresniveau liege. JLL-Niederlassungsleiter Knut Kirchhoff sieht seit einigen Jahren einen anhaltenden Produktmangel, der zu einer viel zu niedrigen Leerstandsquote von 2,2 Prozent führe. Dies sei „furchtbar“, so Kirchhoff. Sechs bis acht Prozent seien gesund. Aber dafür biete der Markt einfach zu wenige Optionen und kaum Wettbewerb. Benedikt Graf Douglas, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter des Geschäftsbereichs Büroimmobilien der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH, fasst die Situation angesichts des geringsten Flächenumsatzes seit 2016 so zusammen: „Der Kölner Büroimmobilienmarkt weist weiterhin eine hohe Flächennachfrage und deutlich steigende Mietpreise auf.“ Den Hauptgrund für das unterdurchschnittliche Umsatzergebnis sieht er im immer knapper werdenden Flächenangebot. Greif & Contzen weist die Leerstandsquote mit rund 2,3 Prozent nur geringfügig höher aus als JLL. Knut Kirchhoffs Bewertung: „Köln schöpft sein Potenzial als Millionenstadt im Westen nur zum Teil aus. Investoren- und auch Nutzernachfrage sind hoch, aber oft finden sie kein Angebot oder nicht in moderner Qualität. Es muss also deutlich mehr gebaut und erneuert werden, damit sich Unternehmen in Köln ansiedeln oder ausweiten können. Davon hängen Wohlstand und Zukunft der Stadt ab.“ Probleme einer wachsenden Metropole Ähnlich die Analyse von Greif & Contzen. Auf der Positiv-Seite stehe, dass Köln beliebt sei und seine Bedeutung als solider Wirtschaftsstandort mit breitem Branchenmix in den vergangenen Jahren weiter habe ausbauen können. Die Kehrseite dieser Entwicklung: Es werde voll. Und das, obwohl Jahr für Jahr Zehntausende von Quadratmetern neuer Büroflächen den Kölner Markt ergänzt hätten. Insgesamt seien es beeindruckende 1,1 Millionen Quadratmeter in den vergangenen 15 Jahren gewesen, so die Immobilienspezialisten von Greif & Contzen. Alleine im vergangenen Jahr sei mit rund 150.000 Quadratmetern neuer Büroflächen ein besonders hohes Fertigstellungsvolumen erzielt worden. Köln kämpfe mittlerweile mit den Problemen wachsender Metropolen. Das reiche von überlasteten Straßen bis hin zum Mangel an Wohn- und eben auch Büroraum, so Greif & Contzen. Beim Kölner Büroimmobilienmarkt habe sich der Mangel und damit auch der Umsatzrückgang 2019 vor allem im Vermietungssegment unterhalb von 5.000 Quadratmetern bemerkbar gemacht. Den größten Flächenumsatz des Jahres 2019 machten nach Angaben von Greif & Contzen rund 17.600 Quadratmeter aus, die im Ossendorfer Projekt KITE von der Sparkasse KölnBonn abgenommen wurden. Im Großprojekt MesseCity gingen rund 8.400 Quadratmeter an den Kautschuk-Produzenten ARLANXEO. Weitere größere Umsätze gab es in Köln-Ost (7.900 qm, Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt), an den Kölner Ringen (rund 6.700 qm, WeWork Germany), in Mülheim (rund 6.500 qm, IHK zu Köln) sowie im Rheinauhafen (rund 6.200 qm, congstar).

„Der Kölner Büroimmobilienmarkt weist weiterhin eine hohe Flächennachfrage und deutlich steigende Mietpreise auf.“ Benedikt Graf Douglas, Leiter des Geschäftsbereichs Büroimmobilien Greif & Contzen

Spitzenmieten zogen deutlich an, Renditen top

Die Spitzenmieten in der Bürovermietung zogen nach JLL-Angaben im Verlauf des Jahres 2019 um fast elf Prozent an. Greif & Contzen kommt sogar auf noch höhere Werte, denen zufolge die Höchstmiete im Vergleich zu 2018 von 25 auf 29 Euro schnellte. Dies entspricht einer Steigerung um 16 Prozent. Die Durchschnittsmiete habe über alle Abschlüsse und Flächen hinweg von 13 auf 14 Euro zugenommen, so Greif & Contzen. Bei den Renditen zeichne sich zwar ein moderater Rückgang ab. Allerdings sei die bei Büroimmobilien auf 3,0 Prozent gesunkene Spitzenrendite immer noch mehr, als sich in Frankfurt, München oder Berlin erzielen lasse.

Büroimmobilien als stärkste Assetklasse

Innerhalb des über alle Segmente ermittelten Transaktionsvolumens von 6,4 Milliarden Euro erzielten die Gewerbeimmobilien nach Berechnungen von Greif & Contzen einen Investmentumsatz von zusammen rund 3,1 Milliarden Euro und übertrafen damit die bisherige Rekordmarke von 2,3 Milliarden Euro aus dem Jahr 2017 deutlich. In der Klasse der Gewerbeimmobilien dominierten die Büroimmobilien den Kölner Investmentmarkt. Dies lag vor allem an einigen größeren Transaktionen. So gab es einen Eigentümerwechsel beim KölnTurm im MediaPark, der zusammen mit dem Bürogebäude Cäcilium vom bisherigen Eigentümer, dem kanadischen Trust Dream Global, an den US-amerikanischen Fond Blackstone ging, der im Dezember die Übernahme von Dream Global abschloss. KölnTurm und Cäcilium schlugen mit rund 260 Millionen Euro zu Buche. Auch das Stadthaus Deutz wechselte für rund 490 Millionen Euro den Besitzer, ebenso wie sieben Gebäude im TechnologiePark Braunsfeld/Ehrenfeld.

 

Fotos und Grafiken: JLL, BNP Paribas RE, Greif & Contzen