Großabschlüsse sorgen für neuen Rekord

Ein Endspurt hat den Kölner Investmentmarkt versöhnlich aus dem Jahr gehen lassen. Mit 1,32 Mrd. Euro Transaktionsvolumen hat das zweite Halbjahr die erste Hälfte mit 340 Mio. Euro um rund das Vierfache übertroffen. „Insgesamt verbuchte der Kölner Markt zwar 220 Mio. Euro weniger als im Vorjahr, doch der Blick auf den langfristigen Vergleich belegt, dass es ein starkes Jahr war“, richtet Christian Sauer, Team Leader Office Investment JLL Köln, den Blick auf den Langzeitvergleich: So lag das Transaktionsvolumen 2016 etwa 37 % über dem 5-Jahres-Schnitt und 39 % über dem Zehn-Jahres-Mittelwert.

Transaktion der MesseCity Köln setzt neues Rekordvolumen

„Es ist mittlerweile keine Ausnahme mehr, wenn der Markt mehr als 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt, denn nun gibt es auch einige Einzelabschlüsse mit mehr als 100 Mio. Euro“, ordnet Sauer ein. Einen entscheidenden Beitrag leistete dabei der Verkauf der MesseCity Köln für mehr als 350 Mio. Euro. Es ist die größte Kölner Transaktion im Jahr 2016 und zugleich die größte reine Bürotransaktion seit 2006. Die fünf Topabschlüsse kommen zusammen auf 840 Mio. Euro – also knapp mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens. Keine andere Stadt der Big 7 hat einen höheren Anteil. Hinter der MesseCity rangiert der TechnologiePark Köln/Ford Forum. Alle drei sind Büroimmobilien. Zudem haben die großen Office-Transaktionen dazu geführt, dass der Anteil der Büroimmobilien am gesamten Volumen mit 71 % deutlich über dem 5-Jahres-Schnitt und auch über dem Schnitt der Big 7 liegt.

„Wir haben jetzt ein sehr hohes Niveau erreicht, allerdings leidet der Markt zunehmend unter einem Angebotsmangel, so dass mit einem leichten Rückgang im kommenden Jahr zu rechnen ist“, blickt Sauer auf 2017, „zugleich wächst der Konkurrenzkampf, was die Preise steigen lässt.“ Insofern hat Köln nun erstmal einen Sockel erreicht, der erst wieder durchbrochen werden muss.

Internationale Investoren bauen ihre Bestände weiter aus

Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit einem Anteil von 35 % am Gesamtvolumen sehr aktiv, gefolgt von Spezialfonds, die 31 % auf sich verbuchten. Auf Verkäuferseite trennten sich vor allem Entwickler (29 %) sowie geschlossene Fonds (18 %) von ihren Beständen. Im Vergleich nationaler und internationaler Akteure ging der Anteil der ausländischen Investoren wieder deutlich von 58 % auf 39 % zurück. Da sie auf Verkäuferseite aber nur 22 % Anteil hatten, bauten sie ihre Bestände im Umkehrschluss weiter auf. Rund die Hälfte des investierten Kapitals (51 %) entfällt auf Objekte, die der Risikoklasse „Core“ angehören. 16 % entfielen auf Core plus und 
31 % auf Value Add.

Die Rendite geriet durch den Angebotsmangel weiter unter Druck und sank auf Jahresfrist von 4,30 % auf das Rekordtief von 3,85 %. „Es gibt zu wenige Neubauten, um die Nachfrage zu bedienen. Nur sehr wenige Entwickler trauen sich, auf dem Kölner Markt spekulativ – also ohne einen bestimmten Satz an Vorvermietungen – zu bauen“, analysiert Sauer. Dabei zeigte vor allem das abgelaufene Jahr, wie gering das Risiko für Neubauten ist: Wenn Flächen auf den Markt kommen, werden sie praktisch sofort absorbiert.